Как рассчитать реальную доходность аренды на Пхукете: 3 сценария
Валовая vs чистая доходность, комиссии, простой, налоги. Три реальных расчёта для студии, 1BR и виллы в разных районах.
Валовая vs чистая доходность: ключевая разница
Когда застройщик говорит вам «7% доходности», он почти всегда имеет в виду валовую доходность — выручку до расходов. Ваша фактическая доходность — это чистая, которая учитывает комиссии управляющей компании, обслуживание, простой и налоги. Разрыв между валовой и чистой, как правило, составляет 25–40%. Вот как правильно рассчитать обе.
Формула
Валовая доходность = (годовой доход от аренды / цена покупки) × 100. Чистая доходность = ((годовой доход − все расходы) / цена покупки) × 100. Ключевые расходы: комиссия управляющей компании (30–40% от валового для гостиничных программ, 10–15% для независимых агентов), ежегодное обслуживание и sinking fund (обычно 15 000–25 000 бат), резерв на замену мебели (5 000–10 000 бат/год), страховка (3 000–8 000 бат/год), простой (10–25% в зависимости от типа управления).
Сценарий 1: Студия в Банг Тао — гостиничная программа
Цена покупки: 4 000 000 бат. Валовая доходность по гостиничной программе 9% = 360 000 бат/год. Комиссия управления 35%: −126 000. Ежегодное обслуживание: −18 000. Страховка: −5 000. Чистый годовой доход: 211 000 бат. Чистая доходность: 5,28%. Срок окупаемости: 19 лет. Примечание: не включает прирост капитала (ориентировочно +600 000–800 000 бат к моменту сдачи при покупке на котловане).
Сценарий 2: 1 спальня на Раваи — самостоятельный Airbnb
Цена: 5 500 000 бат. Средний тариф: 2 200 бат/ночь. Загрузка: 65% (237 ночей/год). Валовой доход: 521 400. Агент 12%: −62 568. Уборка и коммунальные: −45 000. Обслуживание: −20 000. Sinking fund: −12 000. Страховка: −6 000. Чистый доход: 375 832 бат. Чистая доходность: 6,83%. Окупаемость: 15 лет.
Сценарий 3: Вилла с бассейном в Най Харне — премиум краткосрок
Цена: 15 000 000 бат. Средний тариф: 8 500 бат/ночь. Загрузка: 55% (201 ночь/год). Валовой доход: 1 708 500. Управление 15%: −256 275. Обслуживание бассейна: −60 000. Уборка и коммунальные: −120 000. Обслуживание: −50 000. Страховка: −15 000. Чистый доход: 1 207 225 бат. Чистая доходность: 8,05%. Окупаемость: 12,4 года.
Мультипликатор котлована
Все три сценария выше основаны на текущих рыночных ценах. При покупке на котловане добавьте компонент прироста капитала: обычно рост цены на 20–30% между покупкой и сдачей за 2–3 года. Для сценария со студией — это дополнительно 800 000–1 200 000 бат к доходности от аренды.
Что спросить у застройщика
Всегда запрашивайте аудированные отчёты пула аренды по существующим юнитам. Просите фактические данные по загрузке, а не прогнозы. Уточните, покрывает ли «гарантированная доходность» полную цену покупки или только базовую без мебели. ThaiRealty.PRO проводит реальные расчёты доходности для каждого проекта на основе исторических данных по сопоставимым юнитам.